开博体育产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式,又是地区社会经济发展水平的衡量标志,它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。产业园区的形式多种多样,如高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园,以及近年来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。作为产业园区的建设者、运营者,必须知悉产业园的综合背景情况,如园区投资主体与建设类型、园区的生命周期与发展历程、园区盈利模式,等等,做到顺势而为。

　　文章原创作者为闫立忠老师，产业服务平台（CYYY2018）整理编辑/修改分享，仅用于学习、读书笔记。

　　中国早期开发建设的产业园基本是政府主导并投资的,政府通常成立一个机构、挂两块牌子,一块牌子是园区管委会,另一块是国有性质的开发建设公司。

　　编辑此类模式的代表园区有北京中关村、上海张江高科技园区、天津经济技术开发区、苏州工业园、武汉光谷等。

　　伴随工业地产和产业地产的迅猛发展,各地相继出现了由工业地产商或产业地产商开发建设的产业园,这些开发商中既有有国有背景的公司,也有外资企业和民营企业开博体育。它们开发建设的园区包括物流园、工业园、科技园、文化创意园和产业新城等。

　　编辑早期企业主导开发建设的产业园区大多位于大型产业园区内,属于园中园”、“子园区”,这是因为“子园区”的产业政策、产业运营还需依赖区域政府或园区管委会(母园区)。

　　(1)有外资投资运营商新加坡腾飞集团开博体育、美国AMB(安邦信)、普洛斯集团专营的物流园。

　　此外,一些区域的园区也有政企联建联管模式,个别产业地产开发商还在尝试产业新城的BOT模式(建设一经营一转让,是私营企业参与基础设施建设,向社会提供公共服务的一种方式)。

　　产业园区同其他社会产品一样,存在生命周期。按照产品生命周期划分方法,产业园区的生命周期可划分为四个阶段,即初创期、发展期,成熟期和衰退期。

　　园区中一些企业的生产经营不能适应外部环境的变化和需要,下滑的趋势日益明显,很多企业需要技术创新和经营创新实现自我救赎和再次创业,以进入一个新的发展期。园区也显露出物业设施老旧、产业(定位)老化、配套服务老套的“三老”问题,急待创新提升和扩展,这些问题解决得好,则园区可以焕发第二春、延续生命周期,解决得不好只能走入下坡路、日暮途穷。

　　每个产业园区生命周期的时间跨度和发展高度都不是一成不变的,因产业园区的功能定位与经营能力、区域经济发展状况和速度的不同而不同。

　　我国的产业园区从深圳蛇口工业区诞生开始,到各地开发区、高新区如雨后春笋般地涌现,再到孵化器建设如火如荼,而当下产业新城、产业地产也呈现出风起云涌的发展态势在笔者看来,中国的产业园区大体上经历了四个发展阶段,笔者从产业状态开博体育、建筑形态、服务特点三个维度对四代产业园区做了分析，如图所示开博体育。

　　第一代产业园以中国最早的蛇口工业区为代表,是中国改革开放早期的产物,基本是政府主导建设,主要分布在沿海开放城市。园区多是工业园区,产业起点低,以“三来一补”的形式承接中国香港、中国台湾、日本和韩国的外来加工业务为主,是典型的劳动密集型园区,涌现大量“打工仔”、“外来妹”。

　　后来,各地陆续建设开发区,逐步由劳动密集型向资金、技术密集型过渡。随着众多跨国企业巨头进驻中国,中国产品的技术含量及生产工艺水平得以提升,天津经济技术开发区是典型代表。到21世纪初,开发区严重泛滥,我国几乎任何一个县都有开发区,甚至一个县不止一个开发区。此阶段,园区选址多为非中心城区,园区建筑基本上是单一的工业厂房,几乎没有什么配套设施,上下班时段常会呈现“潮汐现象”。园区对外资企业实行格外优厚的贸易补偿政策和税收减免政策。

　　在“科技是第一生产力”理念的感召下,第二代产业园区开始重视技术消化、技术革新,不再停留在技术含量较低的加工生产层面。

　　园区建设主体也逐渐由政府(管委会)过渡为具有政府背景的国有工业地产开发商,如张江高科、天津泰达等。园区建筑已不只是火柴盒式的简单厂房,建筑外延与内部装潢日趋

　　随着中国经济从粗放式发展步入集约式发展阶段,产业结构调整产业升级换代成为时代主旋律。

　　编辑在描述第四代产业园的特点之前,让我们看看时下中国的社会经济背景和产业背景状况：

　　考虑土地资源、地价成本、城镇化趋势,以及地产商储地倾向等原因,新产业园的选址,开发区、高新区扩地外迁大多选在城郊接合部甚至在郊区、郊县。建设规模普遍较大,占地1000多亩、建筑面积100多万平方米的园区比比皆是,几百万平方米的产业新城也并不鲜见开博体育。

　　本着科学规划、人性安排、可持续发展的原则,大型园区尤其是产业新城,在工业物业、办公写字楼、公寓住宅、商业配套与社会综合配套方面,统筹兼顾、协调发展,以产城一体的模式,形成(8+4)12小时工作圈和24小时生活圈,物业、商业与产业三位一体、并驾齐驱。

　　无论多大规模的产业园区,产业始终是核心,产业园区的建设避免千园一面,紧密围绕区域资源禀赋、产业基础和长远规划,打造差异化、自给自足的产业园,构建具有自我特色的一两个格心产业链并形成产业集群。

　　第四代园区更加强调共赢理念,区域、产业园区和进驻企业共进共荣,取得三方共贏:①区域城市在GDP(国内生产总值)、税收、产业聚集、人才就业等方面取得明显进步,区域产业结构进一步优化,城市创新环境与创业氛围进一步改善;②产业园区投资商/运营商实现盈利,形成自己的商业模式与园区品牌,非地产性业务收入逐渐增加;③园区企业通过进入产业链,实现集群发展,在达成技术进步和实现产业化发展的同时,获取更多前沿理念和市场机会,树立企业品牌。