开博体育先有蛇口，后有深圳。深圳作为改革开放的第一窗口,便是从蛇口开始,作为我国第一代产业园区代表，40多年来见证了中国经济的蓬勃发展。产业园区作为产业聚集的载体，既是地区产业发展及转型升级的空间载体，又是地区经济社会发展的重要引擎。因此各地用心搭建平台、强化服务，精心筑巢引凤。

　　那么如何引凤来栖，尤其受疫情和经济增长放缓的多重影响下，产业园项目如何推进成为研究热点。本文就园区盈利模式、招商、运营及绩效评价等逐一介绍，并以浙江某一腾笼换鸟园区项目做案例分析。

　　产业园形式多样，根据UNIDO（United Nations Industrial Development Organization，联合国工业发展组织）产业园区指南（以下简称“UNIDO产业园指南”）,产业园区类型包括生态工业园区（EIPs）、经济特区（SEZs）、保税区（Bonded Area）、高新技术产业园（HTPs）及农业产业园（AIPs）等，其类型众多，难以穷举，本文从主导开发维度将产业园划分为三类，即政府主导模式、企业主导模式及政企合作模式开博体育。

　　国内早期开发建设的产业园基本是政府主导的，政府通常成立一个机构、挂两块牌子，一块牌子是园区管委会，另一块是国有开发建设公司。管委会负责规划、行政管理和招商，基建、经营则由开发建设公司负责。此类模式的代表园区有北京中关村、上海张江高科技园区等。

　　随着工业地产发展，各地相继出现了由工业/产业地产商开发建设的产业园，如物流园、科技园等，开发商中既有国资，也有外资和民企。早期企业主导开发建设的产业园区大多位于大型产业园区内，属于“子园区”， 其产业政策、产业运营还需依赖母园区，如园区管委会等。

　　近些年企业投资开发建设的很多产业园区规模较大，投资商/运营商自行承担园区运营与企业服务功能。此类模式的代表园区有清华科技园、联东U谷等。

　　除了上述政府、企业主导两类外，一些区域的园区也推行政企合作模式，以达到优势互补。政府一般主要负责建设及基础服务，企业主要进行招商、运营及增值服务。在这类合作模式下，政府从繁重招商事务中解放出来，交给专业的企业执行，激发市场潜力，实现利益共享，同时通过设定相应风险共担机制、绩效考核机制，督促、激励企业调动资源全力以赴。具体合作形式可以是股权合作、非股权合作，其中非股权合作一般指地方政府委托企业提供招商、运营等市场化属性更强的服务，地方政府负责建设及相关优惠政策支持。

　　这类模式下，已运营代表园区有上海紫竹国家高新技术产业开发区、厦门火炬高技术产业开发区、长沙国家高新技术产业开发区等。

　　国内产业园区的经营状况，可以看出园区的盈利收入主要来自两类：地产增值收入和产业增值收入（图1）：

　　其中地产增值收入指依附在土地溢价基础上的一种盈利模式，通过建设工业厂房、仓库、办公楼、商业配套并以出租出售方式供企业使用，同时提供物业服务。这类盈利点虽然简单粗暴，但仍是绝大多数园区收入的主要来源。

　　而产业增值收入是在地产增值的基础上开展运营服务和享受关联政策，具体包括产业投资、中介服务、平台服务、政府补贴、税收奖励五个方面。

　　主要指园区建立或控股专业产业投资机构，如天使基金、风险投资、私募等，以此开展项目投资，实现企业成长并获取长期收益。

　　园区整合产业资源，引进各类中介服务机构，向入园企业提供工商注册、融资、法律咨询、资质认证、管理咨询、知识产权服务、网络通信服务等全套产业服务，并向中介机构适当收取佣金的收益模式。

　　相对于上述收取佣金，有实力的园区可以组建专业咨询部门或专业化公司，自主建立公共服务平台，为园区企业提供针对性的技术服务、市场营销服务、金融信贷服务、管理咨询服务等，获得高附加值收入。

　　为鼓励园区改善创业环境和提高服务能力，地方政府会适当拿出财政资金以项目补贴、贷款贴息等形式给予园区资金扶植。

　　税收奖励指入园企业上缴的税收中由地方支配部分，采取合理返还园区的方式，支持园区建设、招商或运营管理，具体比例根据园区策划阶段财务平衡分析及地方实际情况而定。

　　随着国内产业转移、升级，大量沿海地区产业向内陆甚至海外搬迁。一方面，内陆地区摩拳擦掌，希望在这一轮搬迁中吸纳一批适合当地发展的企业；另一方面在结构调整开博体育、产业升级的时代背景下，老工业区腾笼换鸟，摒弃落后产业，引入高附加值产业势在必行，尤其在沿海发达地区需求较大。那么如何开展招商则是重中之重，园区招商主要包括4步：产业定位、招商目标、配套支持、营销推广。

　　产业定位是产业园区规划中重要的一环，指园区根据自身的独特优势、所处的经济发展阶段以及各产业的运行特点，合理地进行产业布局，确定主导产业、支柱产业以及基础产业。

　　传统的园区产业定位一般是两个维度，维度一是专注宏观经济和产业技术领域的研究，维度二是专注区域战略空间和法定规划的研究。新时代下的园区产业定位给市场提出了新的要求，需要进行多角度、多维度的综合考虑。如今产业定位的目的是平衡顶层战略定位和落地操作性，谋划一个具有前瞻性、可落地、可持续发展的产业体系，使得既能在各级目标下实现符合区域实际情况的产业定位选择，又能使得目标产业定导向下的园区招商和运营具有可操作性。

　　产业定位的核心是确定主导产业、支柱产业、战略产业与特色产业，在产业研究上我们主要侧重于思考空间要素、产业基础、产出效益、产业前景与政策导向等五个方面问题。