开博体育张泽生，某国有上市企业产业园运营负责人，18+产业园老兵，先后就职于西安高新区管委会、津通集团、恒生科技园等，操盘的津通国际工业园在一年内吸纳GE、固特异、住友、瑞声等四家世界五百强企业，形成双轮驱动、五好运营的模式，在新闻联播中得到重点宣传，现任职的园区已成为科技特色服务基地、省工业旅游示范区、国际合作产业基地等，园区运营五年产值达百亿元。
近期，我们非常荣幸地邀请到具备丰富的产业园运营经验的张泽生老师为大家分享《产业园的100种死法》，张老师在直播中分享了顶层设计十二大坑、产品设计八大死穴、自杀式招商三十六计，分享园区运营开发的经验和案例开博体育。
张老师认为，顶层设计一定是产业园区成功的龙头。很多园区一开始顶层设计没有做好，那么后续将会有大量的坑等着运营方。
很多园区强调自己是产业地产不是地产。产业园如果不是地产，那如何把它的载体功能发挥出来？张老师认为：
其次，要符合高层的意思。一个园区需要为集团老板带来盈利，还要为入住园区的老板创造价值。
此外，还要搞清楚产业地产的老大是谁。很多人以为产业地产的老大是开发商运营商，实际上是政府。张老师认为，产业地产也是政府地产。
很多企业为了迎合政府对高楼大厦或本地特色的追求，没有考虑实际市场需求，就在当地建设高楼大厦或者设计古典风格的园区。导致后续难以运营。
一些开发商拿到工业用地后，想方设法打擦边球，开发商业相关产业园。例如，某开发商决定开发一个科技园区，却在定位的时候，将一二楼作为办公区域，三楼作为住宅，四楼作为餐厅，整体形成一个类住宅的风格。然而，在去年，这个项目被当地政府全部推平，还将面临巨额索赔。因为在前期定位的时候，并没有进行这些功能规划，但是开发商拿着工业用地打擦边球。
开发定位为商业、类住宅还是混搭，没有清楚的定位就开始建设，最后难以运营。
开发商需要注重当地政府公共关系，但是也需要重视法律法规。例如有些工业用地已经明确规定，不能分割转售。而有些开发商拿到地之后，自行分割出售，违反当地法规，肯定会出问题。
因此，一方面需要尽可能满足政府的政绩安排，促进当地经济发展；另一方面要对当地法律法规研究透彻，避免在顶层设计的时候出错。
张老师提到，他们团队曾在四川某地考察一个酒文化产业园。当地具有四千多年的酿酒文化，选址也很好。产业园开发商想把当地小的白酒厂聚集在一起，打造共享经济，例如品牌共享、宣传渠道共享、酒窖共享等。
但是我们注意到市场上爱好喝白酒的人群比例相对较少，中低级别的白酒品牌很难进行市场拓展。也就是这个酒文化产业园没有考虑到市场趋势问题，导致后续该项目只盖好了门口，里面挖了一些酒窖就不了了之。
项目选址对于产业园区的未来发展非常重要，在这个过程中开博体育，考量地理位置、地方特色、地区差异，还需要研究未来发展趋势。不能只关注该地区的眼前发展，还要考虑发展趋势。
张老师提到自己团队曾经开发过的某个项目。该项目虽然都已经销售出去，对于开发商来说业绩挺好。但是在当地的口碑并不好。首先开博体育，停车设计不合理，导致很难停车。其次，产业链没有搭建好。此外，已经入驻的企业纷纷想方设法进行转售。因为在顶层设计的时候，没有进行产业链设计，也没有为后续发展设定航标，因此后续的招商引资是失败的。
由于很多产业园开发公司的老总都是做建筑出身，因此很多老总要求建筑本身要有特色，设计异形建筑。在后期运营的时候，只是引入一个物业公司进行管理。
但是不久就会发现，物业公司并不能很好地建设产业园的产业链，而是用传统的住宅或商业的思维来运营这个项目，因此在运营过程中出现问题。
在顶层设计的过程中就需要明确该项目哪些地方可以进行短线销售，哪些地方需要进行长期运营，哪些地方可以用于投资。
很多产业园公司的领导人都十分注重政府公共关系，例如成为代表、成立联盟或协会。这些在招商过程中，都是适当需要的，但是不能完全依赖。产业园区需要注重商务本身，不能迷失在政务关系中。
某工业园从项目开发到后续招商，不做品牌也不注重品质，不投入广告宣传，更不做项目品鉴。最后招商十分困难。
很多大型产业地产开发商或者知名产业园都进行全国布局，在这个过程中，会出现空降部队。这些空降部队有可能会比较注重和总部的关系，而和本土团队合作不太融洽。
张老师提到，某北京产业园团队去到某市进行新项目开发。但是过程中和当地老板的利益有一定冲突，并且和当地政府的沟通中总以北京的思维模式开展。导致政府觉得很难和该团队进行深入的沟通，合作难以开展。
如果需要在某地进行产业园区建设，那就需要结合当地的情况，注重当地经济发展需求，适应当地的文化，寻找集团总部和当地政府、企业、团体的共赢模式，才能在当地深耕发展。
张老师在研究中发现，很多园区有“重招商，轻运营”的误区。不少项目的招商团队有十几人，而运营团队只有两三个人。这样的团队配比，很容易造成招商的时候广撒网。而在后续企业入驻后，运营服务跟不上。容易导致入驻企业发现，在招商过程中许诺的运营平台和服务没有线、重团伙，轻团队
很多公司在建设过程中很重视团伙却没有注重团队建设。一个产业园公司是一个组织，需要进行不同功能组团，最后形成场能。在实际建设过程中，每个部分有各自的特色，对整个产业园的发展并没有形成整体的促进作用。在这种情况下，如果还出现相互拆台的现象，就会对产业园区的整体发展造成阻碍。因此在团队设计中开博体育，要避免“重团伙，轻团队”的现象发生。
张老师认为，优秀的产品设计会自动自发完成招商。张老师举例说，黑牡丹科技园在进行产品设计的时候就非常注重产品细节的打磨，在具体某地的项目设计的时候设计为学院派建筑，而且该园区规划面向检验检测相关企业。因为产品细节十分吻合其面向的招商群体，这些企业都自发地找上门来。例如，检验检测行业知名企业SGS，他们中华区的老总来到该项目，看到这个项目设计风格与公司的氛围非常吻合，就决定入驻了。
很多地方政府或者产业园开发商存在盲目追求建设最先进的园区。张老师认为，产业园区和地方经济发展程度息息相关，并不是说越先进就越好。做产品设计，首先需要想清楚的是，当地的产业经济和当地政府最需要什么。
张老师举例说，在四川某地的某产业园区，因为当时全国各地都把安监局改为应急管理局，因此希望开发商做安防应急相关的产业园。后来又有别的想法，项目定位又跟着改变。
实际上不同的产业园规划，产品标准也不同。如果只为了满足XX书记的要求，而随意改变产品设计，后续将难以实际落地，更难以招商。满足当地政府领导的要求是很重要。但是，做产业园区一定要不忘初心，需要促进当地经济的发展。
在这个过程中，可以这么处理。主动做好面向书记的回报工作，让书记更好地理解整体产品设计的重要性。此外，在产业园区定位的时候，要把产业园区建设的理由阐释清晰，让当地政府十分明确该产业园的发展方向。
很多园区的道路设计都难以满足生产所需。产业园区往往布局在城郊结合部，一开始公共交通不够发达，很多员工需要自驾车通勤，这对道路设计有一定要求。例如私家车如果停在道路一侧，则会影响货车通行，这些问题如何解决，都需要在产品设计的时候考虑清楚。
此外，还需要根据园区的定位设计要相应的生产服务配套，例如污水处理、供电供水、配套环境等。
园区产品在设计的是一般都设置有某些下限，例如容积率不低于某个值。还要按照领导的要求设计科技感的建筑，要形成标杆效应等。然而在进行招商的环节就会发现，很多企业在选择园区的时候，并不是因为它的楼高或者它的外立面科技感。因此在产品设计的时候，需要综合考虑，不能盲目满足指标要求。
很多设计院在进行产品设计的时候都会追求产品的灵活多样。张老师提到他曾经考察多一个项目，采用“六拼”的设计方案，进深很深，而且每层只有一百多平方米。对于企业办公而言，整个项目设计非常不实用。
该项目团队说这个楼层可分可隔，可以根据企业需求打通，扩大面积。但是这样子看似灵活的方式，又不能直接满足企业的需求，企业还需要根据自己的需求重新做消防等规划。因此，张老师建议，类似的双拼多拼产品，需要在一开始调研清楚客户需求，再进行产品设计。另外，很多园区把物业和会所混在一起。一些项目把私董会开博体育、园区俱乐部和会议大厅等混在一起。虽然灵活多样，但是实际运营过程中很麻烦，并且无法突出园区的特色。
张老师还提到，有些园区把产业、住宅、办公、商业等产品都混在一起。这样的园区不再是一个产业园，而是容易变成“杂货市场”。做园区的时候，不能为了灵活多样而脱离做园区的本质。
现在市场上具有代表性的成熟产品有联东U谷、天安云谷、平谦工业园等。一些园区看到别人的成熟产品会照搬照抄，然而在不同的城市、不同的产业背景环境下，直接照搬成熟产品会出现问题。
张老师建议新园区可以这样做，如果当地有成熟的园区，并且运营得很好，那值得借鉴。如果这些代表性园区在当地的运营状态不如意，则要警惕。
现在很多园区在进行路网景观建筑设计的时候是分开三张图。张老师建议，最好用一个公司进行统一的路网景观建筑设计。要不然，容易出现施工与不同的设计图出现冲突。在实际的操盘过程中，容易出现灯杆设置占用了路边停车位等现象，整个产品建设过程中问题不断。
很多园区过分追求绿色节能的现代感，例如采用绿色节能、全屋玻璃、异形标志等产品设计方案，看起来很亮丽。但是在实际这些园区对于入驻企业不一定起到帮助作用。张老师举例说，某地设计了一幢高科技异形建筑，楼顶和玻璃都可以采集太阳能，因此该项目成本比周边项目高出一千多元每平方米。并且有些企业入驻后，发现使用很麻烦，实用性很低。
