开博体育产业园的发展可以说与中国近40年的发展息息相关。产业发展是城市的动力，对于中国大部分以第二产业为重的城市，产业园区就是城市发展的“基础设施”。

　　产业地产核心驱动力从外力（优惠政策）向内力（技术或财富）演变；从政府招商，向开发、运营，产业驱动思维的转变。

　　空间布局上越来越趋向于城市功能，由交通导向到核心企业、产业集群导向，再到城市功能和产业功能导向；产业地产与城市发展空间的关系也越来越紧密，从脱离到耦合，再到紧密融合。

　　产业园跟随产业升级，中国制造到中国创造的转型，对品质要求提高，注重空间与自然的融合，园区的生态可持续发展。

　　倚重在科技、互联网、大数据的发展，产业园注重深度链接，向智慧化的大平台发展。与政府政策的制定，开发商的运营有更多反馈和互动。

　　产业园区的早期，政府是绝对的主体，经过后20年的发展至今，政府的投资功能将会被剥离或削弱；有实力的房地产商开始介入； 另外掌握产业资源的实体企业进入产业地产，比如华为、小米、阿里等。 政府、房地产开发商、实体企业投资产业园区共存，也就是说，开发、运营主体多样化。

　　首先产业办公园区是政企合作的产物，它不是一个企业行为能够完成的。在这个前提之下。在改革开放的前20年，产业园区主要是政府（管委会）从基础设施建设、土地出让、到配套服务等等一手抓，只有少量的民营企业参与。

　　随着城市城市发展区域的不断增加，以及产业升级，人们对办公与生活要求的提高，旧模式的产业园区逐渐不能满足时代的需求。

　　新建的产业园区加上了新的愿景：产城融合，融合产业与城市的发展。现在提的融合是多维度的。在空间规划设计方面：包括让园区融入城市生活，让园区成为城市生态的一部分；让园区具有城市的形态和生态。

　　与城市 “融合”，包括产业园区的多个方面，从规划结构、交通组织到功能构成，以及开发手段、产业引入，业态组合，核心就是要将园区设计的方方面面作为城市的一部分进行一体化打造、运营，营造关注工作与生活相互联系，相互影响的环境。

　　首先，随着中国制造业的升级转型开博体育，园区使用者的要求越来越高，尤其是软件、生物类科技园区。另一方面，从投资角度来看，低端园区的附加值比较低。不管是社会资金还是企业自有资金，都希望投资于高标准、高竞争力的园区，来获取更高的投资价值回报。生态与智慧园区是趋势。

　　绿色与自然走进产业园区，是产业的进步与城市自然环境的融合，从企业发展的角度看，更加绿色的办公环境给予使用者更多与自然接触的空间，缓解精神与压力，促进人与人的连接，也有助于工作效率与企业效率的整体提升，更加深了园区与企业的粘性。

　　当中国的城镇化从增量到存量的模式转变，加上产业升级转型的要求，园区主动腾退低端或与主导产业不符的企业，而引入新兴产业、现代服务业、先进制造业。

　　为提升土地利用效率和价值，产生了以城市更新为思路，对原有产业办公园区进行改造，盘活存量物业。二次开发的理念是：通过存量空间的腾挪再利用，为产业结构调整提供空间载体，提升服务配套。

　　向着2025中国制造、中国创造目标进行中，中国的产业正快速地升级转型。新一代的代产业办公，功能上注重复合功能，集办公、工业、金融、居住、商业等于一体；运营上注重产业、土地和资金的相互促进，更多的是放眼于长期运营；形态上多体现为，以产业为载体的产业、办公综合体为主，甚至城市综合体；观念上更加推崇绿色生态、智慧园区。产业办公快速的发展和迭代，给设计带来新的机遇和挑战。

　　世界经济格局大调整，土地资源日渐紧张，产业亟待升级转型，城市高质量发展对产业园提出新要求，以下专业园区操盘手产城创投为您解读未来产业园的发展趋势：

　　中国城镇化已经进入到高质、高速的发展阶段，在新型城镇化、产城一体化、土地存量化的背景下，园区承载的功能将日益多元，单一的生产功能已经不符合时代的发展，将涵盖产业、经济、文化、生活配套的产城一体复合化新型园区。这些都将加快园区从单一生产性向产城一体复合化转型的速度。

　　园区未建，定位先行。产业园经济“泛滥”的今天，精准定位成为打造园区差异化的先决条件，也是提升核心竞争力的重要筹码。园区发展讲求数量与规模，更需保证质量和特色。在精准定位的基础上进一步保持前瞻性创新，从园区全生命周期的运营、核心产业链条的植入与培育、完整生态链的布局等处着力，焕新园区生机与活力。

　　园区空间产业招商只是第一步，后续产业培育、孵化、运营更为重要，未来产业园区将打造成集平台、实验室及产业高端资源要素的聚集地，对园区运营者的综合要求会越来越高，服务职能也将从共性化转向专业化、市场化！园区运营者需构建更为完善的服务体系，为服务对象打造一个全要素、全生命周期服务生态圈，实现运营质量和效益的同步飞跃！

　　多维经济联动，构建新型城市功能单元。由产业链延伸到多元业态的跨界探索，为城市承载更多功能，启动园区增长新引擎，持续激活园区生命力。未来的产业园必将成为城市经济增长极、创新极和辐射极，引领城市最高端产业资源，聚焦最富活力和创新性的高精尖人才，带动关联性产业发展，提振城市形象和经济发展！

　　产业园区能够拉动经济、创造财富、带动区域，需要开发和运营形成一个完整的闭环。

　　只有通过硬件和软件的组合，形成整体的闭环经营，才能彻底解决园区发展困境。

　　园区招商将逐渐走过拼房租优惠、拼区域税收返还和拼综合政策奖励的“三拼”阶段，

　　推进产城、产业金融、产学研的融合，实施园区物业、商业和产业三驾马车的复合性运营，

　　自我国改革开放以来开博体育，产业园区伴随着经济高速发展和产业升级逐渐成长成熟起来，当下我国产业园区的发展已经取得了令世人瞩目的成就，已经呈现出涉及不同产业层次、覆盖经济领域广泛、多种类型互为补充的发展态势。然而伴随着我国产业园区风起云涌的快速发展，一些问题也逐渐凸显出来，下面我们就来盘点一下产业园区发展所面临的问题有哪些。

　　我国很大一部分园区都是奉行着“先试先行、机会主义”而建设的开博体育，园区产业定位、发展方向和发展模式缺乏明确的区分，就好比先有产品，再来谈市场调研。园区规划布局缺乏顶层设计和统筹规划，普遍存在“小而乱”的现象，区域比较优势、主导产业不突出，而且前瞻性、指导性、权威性表现不强。产业定位模糊不清晰，无法让园区管理者和招商部门系统地对外展示园区的发展前景，推动大项目、大企业进驻，同时导致引进园区的项目和产业杂乱无章，无法形成产业聚集和产业链构建，土地利用和产业发展效率低下。

　　目前，“园区主导产业趋同，同质化特征明显”已经成为我国产业园区特色化发展所面临的首要问题。部分地域产业园区的建设受其他地区成功经验的影响，带有一定程度的跟风性质，没有与当地经济发展特点和资源禀赋相结合，导致园区规划不完善、定位不明确，大部分园区没有形成自身的发展特色。或是在推进产业园区开发建设过程中，过分追求产业园区短期产生的经济效益指标，对主导产业重点培育产业定位不清晰。企业在选择产业投资项目时也表现出盲目性，以当地政策支持力度、税收减免力度来进行选择，产业项目与功能同质化倾向日趋严重。

　　通过分析全国各类产业园发展现状，我们发现很多产业园的产业类别很多，但能形成完整产业链的却很少，企业之间没有任何业务或技术上的联系，或只是局限在产业链的局部环节或零星产业上。由于产业园的产业、企业相互之间都缺少关联性，相互隔离，企业上下游的研发、原材料和零部件供应、生产、营销、物流、售后服务等都难以形成资源共享和规模化采购，导致成本居高不下，产业品牌难以形成，加大了招商引资的难度和园区管理复杂性，更是难以形成规模效益和产业集聚效应。

　　很多园区，“新兴产业”仅仅被当作园区地产招商的概念和噱头，园区被传统的、高耗能、高污染的产业所占据，而有的园区则是因为招商失败，所谓的新兴产业园甚至已变为废弃的“空城”。以战略性新兴产业为主导的产业园区以及各类开发区，在建设过程中普遍存在“产业空城”和“产城分离”这两个突出问题。开发区内越来越多的楼房、工厂拔地而起，但同时也有越来越多的空城诞生，更有大量土地荒废，最后地方债务高筑。而在数字经济时代的当下，传统产业园区已经成为过去式，产业园区的发展要与城市发展相衔接，实现产业发展与城市规划相互促进。然而由于产业园区建设没有做到配套先行，缺乏产业和生活配套，导致产业和城市融合度很低，产业园区发展缺乏后劲。

　　重硬件建设，轻软实力打造是很多产业园区的通病。产业园区普遍过于重视基础设施，而忽略服务、品牌等软实力的建设。目前很多地方大建科技新城，智慧城市概念等等，但园区必须要回归到对于目标产业的吸引力上去考虑，注重对客户的配套软件的打造。由于产业园内的餐饮、物业、商务服务、医疗教育等产业配套严重不足或者缺失，没有系统考虑生活服务配套设施，出现了产业园区空心化、阶段性拥堵、假日空城，以及资源分散等严重的弊端，影响了产业园服务功能的高效。此外，产业园区的服务体系核心应以服务对象也就是园区企业的自身需求出发，力争提供包括人才服务、金融服务、信息服务开博体育、市场服务、技术服务、产品服务等一系列的增值创新服务，从而全面助力企业健康成长，保证园区的可持续发展。

　　产业地产因其特殊性，受国家政策影响的波动性向来比较大，任何风吹草动，都能在行业内惊起一池波澜，在实际操作中，政策优惠、土地条件、税收减免等往往也是产业地产运营者招商引资最有利的说辞。产业园区为入驻企业提供大量的政策优惠，吸引一些具有示范效应的大项目和大企业入园，增加了企业的依赖性，影响产业园区市场化运营机制的建立。于是造成了重外部优惠政策，轻内生动力培育这样的一种现象。园区能够以优惠政策，包括土地价格优惠、税收优惠来吸引企业入驻，但是对于入驻企业内生动力的培育，园区所花精力较少。

　　越来越多投资商和政府发现，破解产业园区持续发展问题，必先突破招商难题。产业园区招商是一个长期的过程，必须要制定长期的产业园区招商策略。没有一个明确的定位、招商做起来就会很艰难。而且很多园区在新形势下的招商引资能力不强，创新招商引资的机制和措施不够，导致入园大项目、带动性龙头项目不多，标准厂房“筑巢引凤”效果不好，入驻企业质量不高。

　　全国各地产业园在技术研发投入方面普遍存在不足，不少产业园没有构建技术与人才分享的技术研发孵化器、实验室或服务平台。大多数小微企业技术研发能力弱，技术人才匮乏，技术含量低，抗风险的能力弱，制约了产业园的健康发展。

　　不少园区领导来自政府部门，思想和理念无法跟上市场变化，园区管理机制僵化现象严重。缺乏富有激励性的激励机制。同时不少园区运营模式趋同，依旧是传统的管理模式，亟须由单纯的土地运营、滚动开发向综合的产业开发、主动式管理、提供增值服务的发展模式转变。而且在部分园区中存在行政区划不够清晰，园区行政管理部门属政府派出机构，无地方政府行政管理职能，且地域管理交叉重叠，又各自为政，由此带来管理职能混淆、推诿扯皮、管理效率不高等突出问题。

　　我国部分地区产业园区建设“重数量，轻质量”特征明显，然而许多入驻企业因没有形成专业分工，仍处于“低效率区”。更有部分产业园区内表现出“重企业、轻产业”的不良现象，企业各自为战，未能形成上下游合作的整体力量。导致的产业园区产业结构、技术积累、要素集聚和所处制造业价值链位置不足以支撑产业园区经济发展质量的提升。甚至存在大量企业盲目跟风，全部投入到电子信息、生物医药、新材料、新能源等新兴行业，缺乏基于地区实际的特色产业和适应新工业革命和全球制造业格局变化的技术与人才积累，园区内产业链的分工协作发展也没有形成。

　　当下，我国产业园区建设已基本完成了要素集聚、规模和数量扩张的任务，逐步进入转变发展方式、优化资源配置、全面提升效率与发展质量阶段，所以要重视本文所述的这些扼制产业园发展的问题，积极寻找解决路径。

　　近年来，受人口老龄化加剧、医疗费用支出增长、疫情转入常态化防控阶段以及资本、人才不断涌入推动，生命科学行业获得增长契机和长期机遇。以北京为例，2020年疫情爆发后，药品生产经营企业数量激增开博体育。根据我们的统计，自2020年7月至今，北京市药品生产企业新增259家，占总量的97%，而在此之前注册的企业仅有7家。此外，在政策层面，根据《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》，到2025年，北京医药健康产业目标实现营业收入1万亿元，相比2021年的2200亿营收总额，市场规模将在未来的三年间至少翻四倍。

　　在这种情况下，生命科学企业对办公物业的需求自然也是水涨船高。据我们统计，生命科学企业的对产业园需求远高于办公楼，其不动产用途以大规模的研发与生产为主。例如，在京生命科学企业不动产选择需求中，有67%集中于产业园，增长态势强劲。分析其背后的原因，我们不难看出，相较于办公楼，产业园区租赁与运维成本更低，行业集群效应与政策扶持力度更大，且企业需要大面积的生产、研发和实验场所，相关产业园区能够有效满足企业的研发实验室、洁净车间、恒温冷藏库房等相关配套设施需求，因此伴随着目前行业企业生产经营规模的逐步扩张，未来生命科学园区需求仍有广阔增长空间。

　　以北京规模最大的大兴生物医药基地为例，该地2022年将大幅扩容9.1平方公里规划面积，打造“中国药谷”。目前“药谷一号”、“爱生科技园”等十多个项目处于筹备期，总规划建筑面积达数十万平方米，其余大部分为药企自建项目。

　　同时，在大兴国际机场片区，也有政府引导开发的三个新项目，坐落于大兴国际机场综合保税区与临空经济区（大兴）榆垡片区，总建面规划22.9万平方米。大兴临空经济区将成为北京下一个生命科学产业热点区域，在区位上可与大兴生物医药基地达成资源互通，整体兴盛。

　　总之，疫情后掀起的生命科学行业增速发展浪潮，将为生命科学产业园区催生更多机遇。生命科学产业园区的开发企业和持有者将获得资产升值红利，业主转型改造及园区内硬件设施升级动力较强，产生项目创新改造、物业质量提升等行为将持续吸引市场优质需求。